江苏高院：权利义务不对等的房屋买卖系民间借贷之让与担保
核心提示：房屋买卖协议与借款协议对权利义务的约定完全不同，对权利义务的约定最符合民间借贷法律关系的，应排除房屋买卖法律关系。
案例：江苏省高级人民法院（2019）苏民再13号江苏顺通建设集团有限公司、江苏顺通建设集团有限公司常州分公司与惠志刚、戴文君房屋买卖合同纠纷再审民事裁定书
案情：
1、2010年5月18日，顺通集团与戴文君签订《分公司经营承包考核协议》，约定：顺通集团聘任戴文君为顺通常州分公司经理，承包经营顺通常州分公司，代表顺通集团全面履行《施工合同》，对项目的经营管理全面负责。经营期内，戴文君不得以分公司名义私刻分支机构印章，所有合同必须交由集团公司统一签订。其他任何形式对外签订的合同，顺通集团不予认可。
2、2012年3月16日，融创置业与戴文君签订《房屋买卖合同》并备案，将案涉房屋以1090万元的价格出售给戴文君。
3、2012年3月17日，戴文君以顺通常州分公司（甲方）的代理人身份与惠志刚（乙方）签订《宜兴市房产买卖协议》，约定：甲方将案涉房屋出售给乙方，成交总价为600万元；乙方于2013年3月20日前付购房款600万元，汇入戴文君的账户；乙方必须在2012年3月18日前先借给甲方600万元并汇入宜兴中行戴文君卡内，甲方认同收到全额房款；甲方应当在2013年3月20日前将房产交给乙方；甲方保证上述房产的权属清楚，若发生与该房产相关的产权纠纷或债权纠纷，概由甲方负担，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。该协议签订当日，惠志刚将600万元汇至戴文君帐户。
4、2012年8月6日，戴文君将涉案房屋登记至其与郭迎霞名下。次日，戴文君、郭迎霞与金鹏小贷公司签订了《最高额抵押合同》，将包括涉案房屋在内的房产抵押给该公司，并办理了抵押登记。
5、2013年7月17日，惠志刚将顺通集团、顺通常州分公司、戴文君起诉至宜兴法院，要求解除房屋买卖合同、返还购房款600万元并赔偿损失。该院以戴文君涉嫌非法吸收公众存款被立案侦查尚未结束为由，驳回了惠志刚的起诉。
6、惠志刚后向梁溪法院起诉，梁溪法院经审理后作出一审民事判决：解除双方签订的《宜兴市房产买卖协议》；顺通常州分公司、戴文君返还惠志刚购房款本金600万元，并支付违约金200万元；顺通集团对此债务承担补充清偿责任。
7、顺通集团上诉后，无锡中院认为，南长检察院作出的起诉书中未涉及本案诉争事实，故本案不涉及刑事犯罪。惠志刚提供的《宜兴市房产买卖协议》内容完全符合房屋买卖合同的性质。涉案房屋系工抵房，并非戴文君出资1090万元购买，不存在以明显低于实际商品房价格出售的事实。顺通集团、顺通常州分公司虽称本案系民间借贷纠纷，但该合同未明确借款期限及利息，不合常理，戴文君亦无证据证明曾归还过惠志刚借款利息。故《宜兴市房产买卖协议》的性质系房屋买卖合同。据此，该院作出二审判决：驳回上诉，维持原判。
8、再审另查明，戴文君因涉嫌犯非法吸收公众存款罪在公安机关多次供述，其多次供述了其经姚克西介绍而向惠志刚借款600万元，约定利息，并就涉案房屋签订一份买卖协议，戴文君用该房屋向惠志刚提供担保，且已向惠志刚偿还了部分利息等事实。2018年7月13日，无锡中院作出刑事裁定，以非法吸收公众存款罪判处戴文君有期徒刑三年；冻结、查封在案的财产中属于戴文君的份额及其收益予以追缴，按比例发还集资参与人；不足部分责令戴文君退赔，按比例返还集资参与人。
裁判理由：
江苏高院认为：双方之间不存在真实的房屋买卖合同关系，房屋买卖协议所反映出的实质系民间借贷法律关系。理由如下：
1、戴文君在刑事案件中的供述包括其向惠志刚借款600万元并以顺通常州分公司的名义签订房屋买卖协议作为借款担保、与惠志刚之间无其他经济往来的事实。以上供述虽因公诉机关起诉范围的原因而未在生效的刑事裁定书中予以载明，但不影响其作为判断戴文君与惠志刚之间真实意思表示内容的证据效力。
2、关于涉案房屋的出售主体。涉案房屋已备案至戴文君名下，戴文君系该房屋的处置权利人。据此，若惠志刚确需购买该房屋，则应核查该房屋的实际权属情况，并与戴文君签署房屋买卖合同，而不应如涉案《宜兴市房产买卖协议》所载的与顺通常州分公司之间产生交易关系，惠志刚与顺通常州分公司签订此种房屋买卖协议显然无法真正达到房屋交易的目的。再者，即使该房屋系工抵房，因相关工程的承包人系顺通集团，故有关工抵房的处置主体亦应为顺通集团，顺通常州分公司作为分支机构，未经明确授权不得任意处置顺通集团的财产，亦无法与惠志刚正常完成涉案房屋的交易。
3、关于交易时间和价款。涉案房屋为戴文君在购房后时隔一日，便以顺通常州分公司的名义将该房屋以明显严重低于原购得价的标准、以对出卖方明显不利的付款条件转卖于他人，此举明显有悖常理。
4、关于买卖双方的交割事宜。协议约定的付款及交房时间均为一年以后，此明显不符合正常的以居住或者投资等为目的的房屋买卖，更不符合戴文君当时因承接建设工程而需要资金周转的客观实际。
5、关于购房款的交付方式。若房屋买卖合同关系真实，则作为买受人的惠志刚应向作为出卖人的顺通常州分公司直接支付购房款，并取得相应收款凭证，以此方可顺利完成房屋买卖的正常流程。但事实上，协议约定了“乙方（惠志刚）必须在2012年3月18日前先借给甲方（顺通常州分公司）600万元并汇入宜兴中行戴文君卡内，甲方认同收到全额房款”，此种款项交付方式明显与惠志刚在房屋买卖合同项下本应向顺通常州分公司支付购房款的义务相矛盾，不符合通常意义上以变更不动产权属登记为目的的房屋买卖流程。
6、关于买卖双方的其他权利义务。正常的房屋买卖系双务合同，以双方履行达到变更不动产权属为目的，任何一方在享有权利的同时均应向对方承担与交付房屋、支付房款等事项相关的义务，任何一方不得随意解约。而根据本案中《宜兴市房产买卖协议》的约定，若卖方悔约，应书面告知惠志刚，并在七日内将已收取的购房款返还惠志刚，同时应向惠志刚支付违约金200万元；但若惠志刚悔约，则只需通知卖方，卖方应及时返还购房款，惠志刚无需承担任何违约责任。此种约定即意味着惠志刚可以随时将已支付的购房款索回而无需承担任何违约责任，明显不符合通常情况下买房人应向卖房人承担的合同义务的情形，且与民间借贷法律关系中出借人可以要求借款人随时归还借款本金的情形相类似。
7、关于当事人的实际行为特征。按照该《宜兴市房产买卖协议》的约定，卖方应当按约及时将房屋过户登记给惠志刚。但实际上，上述协议2012年3月签订后，戴文君于当年8月便将该房屋登记至自己名下，并于次日便进行抵押贷款。戴文君以上对该房屋的处置行为与其在公安机关的供述相一致，即其并无真意向惠志刚出售该房屋。而惠志刚对戴文君的上述处置行为亦未及时提出异议。由此可知，双方的实际行为亦可印证其并无真实的房屋买卖合意。
综上所述，根据《民间借贷规定》第二十四条第一款的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。据此，惠志刚提起本案诉讼所依据的基础法律关系不存在，依照《民事诉讼法解释》第四百零八条规定，裁定如下：撤销本案一、二审民事判决，驳回惠志刚的起诉。
笔者分析：江苏高院的再审判决书从房屋买卖的签订、价款、交付、履行行为、违约责任、刑民交叉等角度出发，并结合各方证据，认定双方房屋买卖关系不成立。
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